Mise en oeuvre du délai de rétractation par la remise en main propre de l'acte par un professionnel de l'immobilier : modalités pratiques

Depuis le 22 décembre 2008 (voir brève du même jour), la remise directe de l’acte, pour la mise en œuvre du délai de rétractation de sept jours de la loi SRU dont bénéficient les acquéreurs non professionnels d’immeuble d'habitation, est rendue possible selon des modalités fixées par décret (n° 2008-1371 du 19 décembre 2008, JO du 21 décembre 2008 - articles D. 271-6 et 271-7 du code de la construction et de l’habitation).

La pratique de la remise en main propre appelle quelques précisons. Il convient d’observer qu’à ce jour toutes les difficultés ne sont pas encore levées et que son usage doit être mis à l’épreuve.

Deux exigences sont posées : la reproduction de l’article L. 271-2 du code de la construction et de l’habitation et celle de mentions manuscrites par l’acquéreur. 

La reproduction intégrale de l’article L. 271-2 du code de la construction et de l’habitation :

« L'acte sous seing privé [ou une copie de l'avant-contrat réalisé en la forme authentique] remis directement à l'acquéreur non professionnel en application du troisième alinéa de l'article L. 271-1 reproduit les dispositions de l'article L. 271-2 … »

Lorsque le professionnel de l’immobilier remet l’acte directement au bénéficiaire du droit de rétractation, le décret du 19 décembre 2008 impose la reproduction intégrale de l’article L. 271-2 du code de la construction et de l’habitation dans l’acte ainsi remis.

La reproduction intégrale de ce texte, qui peut être dactylographiée, doit être insérée dans l’acte remis à l’acquéreur. A contrario, ce texte ne sera ni annexé à l’acte, ni envoyé par courrier séparé à l’acquéreur.

Pour rappel, l’article L. 271-2 édicte une interdiction de tout versement de fonds, avant l’expiration du délai de rétractation, à l’exception des cas expressément prévus par la loi, et notamment celui de l’avant-contrat conclu par l’intermédiaire d’un professionnel ayant reçu mandat pour prêter son concours à la vente et disposant d’une garantie financière.

Pour les imprimés types FNAIM : voir notre actualité du 31 décembre 2008.

 Les mentions manuscrites de l’acquéreur :

 « Le bénéficiaire du droit de rétractation y inscrit de sa main les mentions suivantes : " remis par (nom du professionnel)... à (lieu)... le (date)... ” et : " Je déclare avoir connaissance qu'un délai de rétractation de sept jours m'est accordé par l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation, et qu'il court à compter du lendemain de la date de remise inscrite de ma main sur le présent acte, soit à compter du... ”. »

C’est dans l’acte lui-même remis directement à l’acquéreur que ce dernier y inscrit de sa main toutes les mentions requises :

Comme pour la reproduction de l’article L. 271-2 du code de la construction et de l’habitation, les mentions manuscrites ne pourront faire l’objet ni d’une annexe jointe à l’avant-contrat, ni d’un avenant ou de tout autre document qui serait remis ou expédié séparément.

Par ailleurs, une lecture littérale du texte impose que ce soit l’acte sous seing privé remis directement à l’acquéreur qui porte les mentions manuscrites consacrées. Faisant preuve et foi de l’effectivité de la remise en main propre, de sa date et du point de départ du délai de rétractation, c’est un acte original portant la mention manuscrite de l’acquéreur qui doit lui être remis.

En l’absence de toute autre modalité de preuve exigée par le décret du 19 décembre 2008, force est de constater que seul l’acte remis à l’acquéreur permettra au notaire instrumentaire de l’acte définitif de sécuriser la transaction. On peut imaginer qu’à défaut pour le ou les acquéreurs de remettre au notaire, au plus tard le jour de la réitération de l’acte authentique, le ou les actes qui leur ont été remis, ce dernier sera tenté de soumettre son projet d’acte définitif au délai de réflexion de sept jours… Il paraît donc important pour l’agent immobilier de veiller à ce que son client acquéreur fasse parvenir son acte le plus tôt possible à l’officier ministériel.

Pluralité d’acquéreurs : en cas de pluralité d’acquéreurs, chacun doit reproduire dans l’acte qui lui est remis et de manière manuscrite l’intégralité de la mention consacrée par l’article D. 271-6 visé ci-dessus. 

§  En cas d’acquisition par un couple marié, quel que soit le régime matrimonial, chacun des époux reproduit de manière manuscrite les mentions exigées.

§  En cas d’acquisition d’un bien propre par un époux marié sous le régime de la communauté légale, ou d’un bien personnel par un époux marié sous le régime de la séparation de biens, seul ce conjoint acquéreur reproduit les mentions manuscrites, l’autre conjoint n’étant pas, dans cette hypothèse, partie à l’acte.

§  En cas d’acquisition par des concubins, des personnes pacsées ou par plusieurs coindivisaires, chacun d’eux reproduit les mentions manuscrites.

Le nombre d’originaux :

Dans une précédente actualité du 29 juin 2001, nous avions considéré que dans le cadre de la loi SRU, il semblait nécessaire de notifier l’acte de façon distincte et séparée à chaque acquéreur, chacun d’eux bénéficiant d’un droit concurrent de rétractation. En conséquence, il est établi autant d’originaux qu’il y a de coacquéreurs et ce, même s’il s’agit de personnes mariées sous le régime de la communauté. Cette solution doit être transposée lorsque l’acte sous seing privé est, non pas notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, mais remis directement à l’acquéreur.

Il conviendra toujours d’établir un original du contrat pour le(s) vendeur(s) et un autre pour l’agence. Si seul l’acte remis à l’acquéreur fait preuve et foi de la remise en main propre et de la date de cette remise, les originaux établis pour le(s) vendeur(s) et pour l’agence reproduiront, à toutes fins utiles, les mentions manuscrites de chaque acquéreur (au minimum commencement de preuve par écrit en cas de litige).

Le libellé des mentions relatives au nom du professionnel, au lieu et à la date : la déclaration manuscrite de l’acquéreur doit mentionner : « remis par (nom du professionnel)…à (lieu)…le (date)… »

§  Le nom du professionnel : il s’agit du nom du titulaire de la carte professionnelle ou du nom du négociateur dûment habilité agissant pour le compte du titulaire de la carte professionnel avec un renvoi à l’habilitation de l’article 9 (1) du décret Hoguet n° 72-678 du 20 juillet 1972.

§  Le lieu : il s’agit du lieu où l’acte sous seing privé est remis à l’acquéreur.

§  La date : il s’agit de la date à laquelle l’acte sous seing privé est remis directement à l’acquéreur.

Acquisition par procuration : dans cette hypothèse, le pouvoir doit mentionner l’habilitation du mandataire  à recevoir l’avant-contrat en main propre pour mettre en œuvre le délai de rétractation du mandant ce dernier ayant habilité son mandataire  à reproduire de manière manuscrite en son nom et pour son compte les mentions exigées. 

(1) Extrait article 9 du décret du 20 juillet 1972 :

« Toute personne habilitée par un titulaire de la carte professionnelle à négocier, s'entremettre ou s'engager pour le compte de ce dernier, justifie de la qualité et de l'étendue de ses pouvoirs par la production d'une attestation conforme à un modèle déterminé par arrêté conjoint du garde des sceaux, ministre de la justice, et du ministre de l’intérieur.

Cette attestation est délivrée par le titulaire de la carte professionnelle, après avoir été visée par le préfet compétent en vertu des dispositions de l'article 5 du présent décret. Les dispositions des deux derniers alinéas de l'article 3 ci-dessus sont applicables pour le visa de l'attestation par le préfet. »